Az ingatlanpiac az elmúlt években sokat változott. Pest megyében és a budapesti agglomerációban élénk a forgalom, de a vásárlók sokkal tudatosabbá váltak. Erről beszélgettünk Kósa-Bakonyvári Noémivel, aki közel tíz éve dolgozik ingatlanközvetítőként Budaörsön, és maga is itt él, az Ófaluban, a város történelmi szívében.
Az elmúlt egy-két évben milyen általános trendeket láttál az agglomerációban?
2023-ban a kereslet visszaesett, de 2025-től ismét erősödni kezdett az alacsonyabb kamatok és a támogatások hatására. A vásárlók sokkal körültekintőbbek: több ingatlant hasonlítanak össze, ritkábban döntenek hirtelen. Az újépítésű ingatlanok továbbra is nagyon keresettek, hiszen nem kell felújítással bajlódni, és garanciálisak. A Covid óta sokan keresnek nagyobb, kertkapcsolatos otthonokat az otthoni munkavégzés miatt. Az energiahatékonyság alapkövetelménnyé vált. A jól árazott ingatlan gyorsan elkel, a túlárazott viszont sokáig a piacon marad.
Mennyiben különleges Budaörs az agglomeráció többi településéhez képest, és milyen ingatlanok iránt a legerősebb most a kereslet?
Budaörs közvetlenül kapcsolódik a fővároshoz, közlekedése kiváló. Kertvárosi hangulata, zöld környezete, kitűnő óvodái és iskolái vonzzák a családokat. Magas az életminőség: színház, kulturális programok, sportolási lehetőségek, valamint remek helyi éttermek és pékségek várják az itt élőket. Ez a kombináció teszi Budaörsöt igazán élhetővé.
A legnagyobb kereslet a nappali + 3-4 szobás családi házak és ikerházak iránt van, autóbeállóval. Új beépíthető telekből kevés maradt, ezért felújítandó házak is keresettek. Hiány van azonban kisebb, árban kedvezőbb új lakásokból (nappali + 2 szoba) – ezekre lenne kereslet a fiatalabb vásárlók körében.
Miben különbözik a saját otthonra és a befektetési céllal vásárlók szemlélete?
Aki saját otthont keres, elsősorban azt nézi, hogyan fog ott élni a családjával: fontos a környék hangulata, az óvoda, az iskola, a közlekedés, a zöldterületek és a hosszú távú otthonosság. Gyakran az érzelmek is döntő szerepet játszanak. A befektetők ezzel szemben számokban gondolkodnak: értékállóság, kiadhatóság, hozam és későbbi eladhatóság alapján döntenek.
Milyen változásokat vársz a következő öt-tíz évben, és mely városrészek értékelődhetnek fel?
A vásárlók egyre tudatosabbak lesznek, nemcsak az ingatlan állapotát és árát, hanem a környék életminőségét is figyelembe veszik. Felértékelődnek azok a városrészek, amelyek megőrzik saját karakterüket. Az Ófalu és a hagyományos családi házas övezetek hosszú távon is keresettek maradnak, mert ezeket az értékeket nem egyszerű pótolni. A fejlődés és az élhetőség egyensúlya kulcsfontosságú – ez javítja az itt élők életminőségét és erősíti az ingatlanok hosszú távú értékállóságát.
Érzékelhető a forint erősödésének hatása a befektetési célú vásárlásokra?
Bizonyos külföldi ingatlanokat vonzóbbá tehet, de a hazai befektetők többsége továbbra is itthon keres lehetőséget, itt ismerik a jogi környezetet, könnyebben kezelik az ingatlant, és biztonságosabbnak érzik a befektetést. A jó lokáció és az élhetőség erősebb érv, mint egy önmagában kedvezőbb árfolyam.
A XI. kerület felől megvalósuló nagy lakópark-fejlesztés milyen hatással van Budaörs ingatlanpiacára?
Kétségtelenül konkurenciát jelent, hiszen ugyanazt a vásárlói kört szólítja meg. Sokan először a budapesti oldalon keresgélnek, de amikor összehasonlítják, inkább Budaörs mellett döntenek a kiváló infrastruktúra, a szolgáltatások, a zöld környezet és a magas életminőség miatt. Budaörs nagy előnye, hogy nem csupán Budapest szomszédja, hanem önálló karakterű város, kiváló szolgáltatásokkal. Ezt egy új lakópark önmagában nem pótolja. Fontos azonban, hogy a közlekedés, parkolás, intézmények és zöldfelületek lépést tartsanak a növekedéssel.
Hol könnyebb most értékesíteni egy ingatlant: a városhatárhoz közeli részeken vagy a hagyományos központi területeken?
Nincs általános szabály, de a hagyományos belvárosi és központi területek, valamint az Ófalu évtizedek óta stabilan tartják az értéküket – kiváló infrastruktúra, elérhető szolgáltatások, erős helyi közösség. A városhatárhoz közeli részeknek is van előnyük a Budapest-közelség miatt. Ha azonban egy környéken hirtelen nagy volumenű fejlesztések indulnak, átmenetileg nőhet a verseny az eladók között. Hosszú távon azok a városrészek állnak jól, amelyeknek kialakult karakterük van és megőrzik az életminőséget.
Vannak olyan budaörsi városrészek, amelyek ma még kevésbé vannak reflektorfényben, de hosszú távon felértékelődhetnek?
Igen, ilyenek a központhoz közeli városrészek és az Ófalu is (ahol Noémi is él – szerk.). Fontos, hogy az új építkezések illeszkedjenek a városrész történelmi környezetéhez és emberléptékű hangulatához. A fejlődés ne azt jelentse, hogy a lakókörnyezet elveszíti egyediségét, hanem hogy szolgálja az itt élőket, miközben megőrzi azokat az értékeket, amelyek miatt ennyien szeretnek itt élni.
Mi lett volna a hatása annak a nagyszabású, több száz lakásos fejlesztésnek, amely végül nem valósul meg Budaörsön?
Minden nagyobb fejlesztést a város teherbíró képességéhez kell igazítani. Egy ekkora beruházás jelentősen növelte volna a lakosságszámot, komoly terhet róva a közlekedésre, parkolásra, óvodákra, iskolákra és az infrastruktúrára. Budaörs ereje nem a lakásszámban, hanem az élhetőségben és a minőségi környezetben rejlik. Rövid távon megnövekedett volna a kínálat, fokozva a versenyt – különösen a panelek esetében, ahol sok vevő az újépítésűeket részesíti előnyben. Ez lassíthatta volna az értékesítést. A paneleknek azonban továbbra is megvan a saját közönségük.
Mi teszi vonzóvá a budaörsi panellakásokat a vásárlók számára?
A város kiváló infrastruktúrája és magas életminősége miatt sokan szeretnének itt élni, miközben a családi házak és új lakások ára sokak számára már nehezen elérhető. A panelek közel vannak az iskolákhoz, óvodákhoz, üzletekhez, rendelőkhöz és tömegközlekedéshez. A fenntartási költségek kiszámíthatók, a felújított épületek energiahatékonysága javult. Könnyen berendezhetők, ezért vonzóak fiataloknak, első lakásvásárlóknak és befektetőknek is.
Mit tanultál az évek alatt arról, mit jelent valójában egy otthon?
Az ingatlanszakmában eltöltött évek alatt megtanultam, hogy egy otthon sokkal több, mint négy fal. Minden ingatlannak története van, minden család más élethelyzetből érkezik. Az emberek nem egyszerűen lakást vásárolnak, hanem biztonságot, nyugalmat és jövőt. Egy jó otthon az a hely, ahová öröm hazatérni, ahol a család együtt lehet, és ahol szép emlékek születnek. Ezért minden ügyfél és történet egyedi. Mindig arra törekszem, hogy ne csak ingatlant, hanem valódi otthont segítsek megtalálni.
Végül, számodra mitől lesz egy házból vagy lakásból valódi otthon?
Nem a négyzetméterek vagy a berendezés tesz valódi otthont. Az otthon ott kezdődik, ahol biztonságban érezzük magunkat, ahol a család együtt lehet, és ahová mindig jó érzés hazatérni. Édesanyaként különösen fontosnak tartom, hogy az otthon szeretetet, nyugalmat és kiszámíthatóságot adjon. Hiszem, hogy a legszebb emlékek az ott megélt pillanatokból születnek, és városunk éppen ilyen helyeket kínál az itt élőknek.
